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    深圳周边惠湾临深为什么一直说是购房投资的最佳选择区域

    2019-12-01 作者:房兄 林宇 来源:房价网 fangj.net 点击 评论
    标签:

    深圳

    惠州

    惠州房价

    惠州楼盘

    惠州交通

    深圳发展


      深圳卫星城惠州,房产值得投资吗?

      

          为什么一直说惠州临深是购房者投资的最佳选择区域、那么我们先来简单概括一下惠州临深的价值体现!

         同时对比一下 北京三河市(燕郊) 上海昆山(花桥)   广州 (佛山)   深圳(惠州)的房价


         

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      先科普一下,什么叫卫星城市?

      中国有京津冀、长三角、珠三角这样子的城市群,卫星城是伴随城市群而产生的。


      所谓的卫星城,有以下特征:

      1.卫星城一般出现在超一线城市周边,利用轨道交通在60分钟以内可以到达。

      2.核心城市资源向周边溢出,卫星城是承接地。

      3.承接核心城市的溢出,卫星城必须有区隔于卫星城的行政区划,有经济基础,既有资源又有人才又有文化特色,不会被核心城市这个黑洞所吸附。


      比如上海卫星城昆山(花桥),北京卫星城三河市(燕郊),广州卫星城佛山,深圳卫星城惠州,他们一方面承接着核心城市的溢出,一方面又有自己的经济基础和产业发展。


      在深圳出台了818政策之后,作为深圳的卫星城惠州,更加值得关注。


      卫星城市惠州


      深圳将为整个大湾区带来新的动能。建设中国特色社会主义先行示范区,分三步走:

      第一步:到2025年,现代国际化创新型城市;

      第二步:到2035年,社会主义现代化强国的城市范例;

      第三步:到本世纪中叶,全球标杆城市。

      在这个当口下,惠州的发展,又有了新的内涵。


    粤港澳大湾区9+2城市群


      首先,惠州位于广东省的南部,珠江的东部。是深莞惠经济区的中心,深圳的东进以及东莞、河源、汕尾对接深圳,都无法绕开惠州。

      目前已经有厦深高铁开通,连接惠州、深圳、香港,未来还有赣深高铁。除此之外,还有深圳的14、16号线延伸到惠州,虽然进度不如预期,但该来的还是会来。


    深港惠高铁路线


      高铁从惠州南站到深圳北站仅需约23分钟,每10分钟左右一班,目前已经实现了住在惠州,工作在深圳的日常通勤。

      从深圳出发接驳惠州的地铁14、16号线已经动工。分别起于深圳龙岗和福田CBD,将在惠州南站连接惠州地铁1号线,深圳境内距离惠州最近的两个站是沙田站和田心站。


    惠州城市轨道交通远景线


      深圳斥巨资1.4万亿实施“东进战略”,让惠州成为了深圳的“卫星睡城”。


      轨道交通带来的产业集群效应,是板上钉钉的。


      惠州买房买哪里?


      一、惠州买房投资,区域筛选的2条最核心标准


      (1)离深圳远近

      深圳面积小人口多产业强房价贵,对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。对于房产投资来说,惠州最大的价值不在于它自身的发展,而是临深受到深圳发展红利的辐射。


      (2)有无地铁、轻轨、高铁规划,尤其是与深圳有无地铁、轻轨直连城市与城市之间的连接方式有很多种,高速、城轨和地铁。但是对于投资房产而言,地铁是最高频率的需求,使用群体最广。


      带着这两条标准,我们再来分析下惠州各区域的价值。


    惠州地图


      二、惠州各区价值分析

      惠州总共有:惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。


      1.惠阳区

      惠阳区中心离惠州城中心是有一段距离,但它是惠州最靠深圳的区域之一,直接与深圳东部的坪山和龙岗两个区相连,到深圳福田通勤距离也就50多公里。


      惠阳的交通是整个惠州可能最好最完善的。首先看高速,惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过;其次高铁惠州南站,到深圳北站只需25分钟,不会比在深圳坐地铁上班慢;


      最重要的是地铁,惠州当前没有通地铁,但是深圳主动要把14号线延伸到惠阳,虽然惠州段现在改为由惠州自己上交审批,但我认为审批确定只是时间问题。这条14号线的价值对于惠阳来说甚至比高铁还重要,40多分钟就能到福田中心。



    深圳地铁14号16号线站点


      惠阳最有价值的板块有两个,白云新城板块和南站新城板块。

      白云新城板块一方面是紧挨深圳坪山,另一方面是有14号地铁线经过。作为14号线进入惠阳的第一站,它离深圳14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说,即使14号不延伸到惠阳,它也能享受得到深圳段的地铁。


      南站新城板块,指的是围绕着惠州南站的区域。这里虽然离深圳相对白云新城要远一些,但是14号地铁线在这里也有站点,也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点,价值不言而喻。


      所以,作为离深圳最近,同时又有深圳地铁延伸的区域惠阳,是投资惠州最值得关注的区域。而其中,区域内的白云新城板块、惠州南站板块是最值得投资的板块。


      从2015年以来该区域房价的持续上涨,白云新城板块、惠州南站板块的楼市上车首付门槛已在40万+以上。



    深惠港


      2.大亚湾

      大亚湾实际上就在惠阳的南面,和惠阳在位置上就是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上,大家差不多,大亚湾也是紧挨着深圳坪山区。和惠阳不同的是,大亚湾靠海,拥有滨海度假资源,所以也会有滨海度假项目。


      大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速。同时,深圳地铁16号线也会延伸到大亚湾,在大亚湾有3个站点。16号线虽然不能直达深圳市中心,但是可以直达深圳东进战略的最重要两个地方,龙岗大运中心和坪山中心。同时,在大运站可以换乘深圳3号线或者14号线,无论到深圳罗湖或者福田都很方便。


      大亚湾买房大致可以划分为3个板块:西区、澳头和滨海区。

      大亚湾西区是最靠近深圳的板块,而且也是深圳地铁16号线惠州段所在地,万达广场也在这个片区而且已经开业,不管在地段上还是在整体配套上,都是不错的。这个版块的价值类似于惠阳的白云板块。这里有几个项目和深圳真的就是一路隔,房价都已经去到1.9万/㎡,可以说是惠州最贵的项目。当然,因为严格限价的原因,整个板块的均价大概在1.4万/㎡左右。


    惠州大亚湾经济开发区


      3.惠东县

      相对惠阳、大亚湾,惠东离深圳就不算近了,通勤距离要90公里以上,这里的房产最大的价值就是因为它有海。

      如果要投资惠东,重点看它的海湾:巽寮湾和双月湾。实际上从高铁站的安排都看得出来,惠东高铁站不是设置在惠东县城的市中心,而是设置在靠近海湾的地方,很明显这个高铁站的安排是符合人流密度的,因为大家去惠东大部分都是冲着去海边度假。


      所以惠东的核心卖点是旅居度假,这些度假项目集中在北部湾区、巽寮湾和双月湾3个湾区板块。

      北部湾区和刚才说的大亚湾滨海区是同一片海岸线,这里是惠东三大湾区板块中离深圳距离最近的,一个是在物理路程上相对近,一个是这里离惠东高铁站也最近。也就是说,交通上要比另外两个湾区更方便。


      巽寮湾,这里是当前整个惠州旅游热点,一到周末全是游客,人群会比较杂乱,整个度假环境不是那么幽静。更重要的是,通往巽寮湾一般都要经过滨海跨海大桥,但是这座桥周末经常堵车,在交通上肯定就比不上北部湾区了。


    惠州海域风景实拍图


      双月湾,真正靠外海的湾区,海景很开阔,从景观来说是三大湾区中最好的。但是这里不仅要经过塞车的跨海大桥,而经过大桥之后还要走一大段并不是那么好走的国道。与深圳罗湖区的开车距离都要130公里,2个半小时,交通上是个硬伤。


      关于惠东三大湾区,大家都靠海,虽然双月湾的海景资源要比另外两个湾区更胜一筹,但是因为交通上的硬伤拖了价值的后腿。

      所以最终结合交通和海景相互平衡,得出的投资价值排序是:北部湾区>巽寮湾>双月湾,买惠东一定是首选北部湾区。


      4.仲恺高新区

      仲恺高新区是惠州的一个高新技术开发区,在惠州城区南部,惠阳区北部。轨道交通上有已经开通的莞惠城轨仲恺站,正在建设的赣深高铁仲恺站,以及规划的深惠轻轨仲恺站。


      作为惠州的高新区,仲恺的产业优势是很明显的,作为惠州企业最集中、创新资源最丰富的区,专利申请和授权连续7年全市第一。国内电视龙头TCL最大生产基地就在这里,去年光TCL一家生产的彩电就有近2400万台,其中近六成销往国外市场,另外惠州的大部分上市企业都云集在仲恺高新区。


      总的来说,对于房产投资而言,仲恺是惠州最有产业基础和人口基础的区域。

      在加上粤港澳大湾区三年行动计划-加快建设惠州潼湖智慧生态区以及中韩产业园等国字号规划的加持。

      《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》(简称《三年行动计划》),形成了广东省推进大湾区建设的施工图和任务书。



    大湾区


      《实施意见》主要着眼长远发展,对标大湾区到2035年的建设目标,对未来十多年广东省要重点推进落实的大事要事进行谋划,

             突出战略性和协调性。


      其中,“惠州”字眼分别在9个方面共被提及14次。



    大湾区

      

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