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惠州要开发楼盘得先盖学校-惠州最有升值潜力的区域

2019-09-10 作者:房兄 来源:房价网www.fangj.net 点击 评论
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惠州楼盘

惠州

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大亚湾

学校

楼盘

要开发楼盘先盖学校,惠州这项新政策,消灭上学难!


前天,惠州市自然资源局发布了《惠州市住宅项目配套教育设施建设管理试行办法》(草案),要求开发商在建设楼盘的时候,必须按照规划同步建设教育配套!并且在交付教育部门后,一年内就要招生开学!

要开发楼盘先盖学校,惠州这项新政策,消灭上学难!

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大白话版重点 

1.制定控制性详细规划,开发商必须严格执行;

2.按照小区的规模,相应地建设幼儿园、小学、中学等;

3.小区太小不够标准的,应与相邻小区联合建设;

4.相邻没有小区或没有建设用地的,住宅项目按比例承担费用;

5.分期开发的项目,学校要和第一期住宅一起交付;

6.学校建设情况也列入住建部门监管,建设进度或将影响预售证的发放;

7.住宅建成了,但学校还没建成或建的不合格,将无法进行交房步骤。


三种状态,安排得明明白白!


1.未来的项目


自然资源行政主管部门会联合发改委、财政、教育、住建等部门依据具体情况编制中小学、幼儿园布点的专项规划,依法定程序批准后纳入控制性详细规划,任何单位和个人不得随意变更。


在土地出让前,自然资源部门会按照上述规划进行提出条件,明确配套教育设施的相关要求:选址位置、用地规模、建设规模、办学规模、交付使用条件以及无偿移交等都将包含在内。


所有的设计要求会在招拍挂时进行公示,并在土地使用权出让合同或划拨决定书中予以明确。


相当于把地和学校进行了“绑定”,开发商拿了这块地,就要盖这个学校,安排得明明白白!


2.拿地还没开建的项目


拿了地还没开始拿到工程规划许可证的住宅项目,应当按规定的标准单独增配教育设施,配足本小区所需的学位。


(一)总建筑面积15万平方米以上或 1500 户(一个标准户建筑面积按 100平方米计,下同)以上的小区,必须至少配建1所幼儿园。


(二) 总建筑面积 30万平方米以上或3000 户以上的小区,必须至少配建1所小学。  


(三) 总建筑面积 100万平方米以上或 10000 户以上的居住区,必须至少独立配建1所中学或九年一贯制学校。 


3.已经建完或没有要求的项目


对于已经建设完并没有规定过配套教育设施的住宅项目,该类项目已增配的配套教育设施产权属于建设单位,但建设单位须配合政府要求办学。

 

小区面积不够怎么办?


新建住宅小区规模未达到配套最低标准条件的,应与相邻其它住宅项目联合建设中小学、幼儿园。 


1.若相邻小区可联合达到建设标准,应签订合作建设教育配套设施协议,按比例分摊教育配套设施建设费用。建设费用由住建部门测算公布,每三年调整更新一次。


2.若住宅项目附近有教育配套设施建设用地,但没住宅项目可合作或合作也达不到标准,应采取政府部门与建设单位合作的方式,由自然资源主管部门指定建设单位负责按规划要求建设。


3.若住宅项目附近没有义务教育学校建设用地的,则由政府部门协调住宅项目单位采取异地建设的方式。按住宅项目的面积或户数,折算成班级数比例来承担配套建设费用。


出绝招,确保执行!


1.施工方案报审时,检查!


自然资源部门在审查住宅项目建设工程设计方案时,应当按照拿地时的要求,将教育配套设施设计纳入审查范围,并征求教育行政主管部门的意见。 

建设单位应当在30日内将批准的建设工程设计方案报送教育行政主管部门备案。 


2.教育行政主管部门,签合同!


教育行政主管部门在出具意见,应当与建设单位签订《配套教育设施建设合同》,明确项目名称、具体位置、用地面积、建筑面积、教学辅助设施(操场、绿化、围墙等)、建设质量标准、建设时间、竣工验收、移交程序及时间、产权归属、违约责任等内容,确保将土地出让合同中的配套教育设施建设各项技术指标和双方责任落实到位。


3.住建部门,查!


分期开发的住宅项目,应当与首期住宅项目同步建成交付使用。住建部门在预售管理过程中,对建设单位按照计划进度完成教育配套设施进行监管。


配套教育设施未与居住区项目同步建成的,或者建设不符合相关建设设计规划和标准的,自然资源部门不予核发建设工程规划条件核实证明,住建部门不予办理工程竣工验收备案手续。


也就是说,不保质保量保时间地建设教育设施,开发商将在拿预售证、交房上受到限制。


通过一环一环的保障和监督,开发商想拖延工期、或者暗地里修改规划都行不通了。


教育行政主管部门在接收配套教育设施后,应当在接收后一年内投入使用,办成公办中小学校、公办幼儿园或普惠性民办幼儿园。


以前步步高点读机,妈妈再也不用担心我的学习,现在这句话要变变了,买惠州的小区,妈妈再也不用担心上学的问题!


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惠州购房解读

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惠州买房解读,带你了解哪里是机会,哪里是坑!

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惠州买房只能考虑这三个区域

1、惠州投资,区域筛选的2条最核心标准

(1)离深圳远近

深圳面积小人口多产业强房价贵,对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。对于房产投资来说,惠州最大的价值不在于它自身的发展,而是临深受到深圳发展红利的辐射。

惠州当前自身发展一般,所以只能说是哪里越靠近深圳,哪里就越有投资价值。但惠州那么大,不可能任何一个地方都靠近深圳。所以,投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区。

(2)有无地铁规划,尤其是与深圳有无地铁直连

城市与城市之间的连接方式有很多种,高速、高铁和地铁。但是对于投资房产而言,地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式,相比高速、高铁的人流,地铁人流才是最有效的购房人群。

我们投资惠州,不仅靠考虑房价涨幅的问题,更要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域,才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。所以,投资惠州的标准,在靠近深圳的基础上,还要靠近地铁,尤其是靠近与深圳直连的地铁。

带着这两条标准,我们再来分析下惠州各区域的价值。

2、惠州各区价值分析

从南到北、从西到东,惠州总共有:惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。接下来,我们就按这个顺序来逐个分析。

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(1)惠阳区

惠阳曾经很大,追溯到上世纪50年代,整个东莞甚至是深圳基本都归属于惠阳管辖,后来经过多次分割和行政级别变动才形成现在的惠阳区,面积小了行政级别也低了。

虽说是惠州的一个区,但是这个区比较特别,它的区中心离惠州市中心是有一段距离的。它是惠州最靠深圳的区域之一,直接与深圳东部的坪山和龙岗两个区相连,到深圳福田通勤距离也就50多公里。

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惠州7个县区中,惠阳的经济并不显眼,去年GDP 544.14亿元,产业自然也不强。但惠阳却是最多深圳人来买房的区域,为什么?因为这里是典型的深圳人的睡城。

要做睡城,首先你的交通必须要方便,而惠阳的交通是整个惠州最好最完善的。首先看高速,惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过;其次高铁惠州南站,到深圳北站只需25分钟,不会比在深圳坐地铁上班慢;

最重要的是地铁,惠州当前没有通地铁,但是深圳主动要把14号线延伸到惠阳,虽然惠州段现在改为由惠州自己上交审批,但我认为审批确定只是时间问题。这条14号线的价值对于惠阳来说甚至比高铁还重要,50多分钟就能到福田中心。

惠阳最有价值的板块有两个,白云新城板块和南站新城板块。

白云新城板块一方面是紧挨深圳坪山,另一方面是有14号地铁线经过。作为14号线进入惠阳的第一站,它离深圳14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说,即使14号线地铁不延伸到惠阳,它也能享受得到深圳段的地铁。

南站新城板块,指的是围绕着惠州南站的区域。这里虽然离深圳相对白云新城要远一些,但是14号地铁线在这里也有站点,也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点,价值不言而喻。

所以,作为离深圳最近,同时又有深圳地铁延伸的区域惠阳,是投资惠州最值得关注的区域。而其中,区域内的白云新城板块、惠州南站板块是最值得投资的板块。

(2)大亚湾

大亚湾实际上就在惠阳的南面,和惠阳在位置上就是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上,大家差不多,大亚湾也是紧挨着深圳坪山区。和惠阳不同的是,大亚湾靠海,拥有滨海度假资源,所以也会有滨海度假项目。

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从经济总量来看,大亚湾GDP 685.7亿元,但是整个大亚湾的人口也只有20万,实际上就是4%的人口,却创造了全市13%的GDP,从这一点来看大亚湾的经济创造能力还是很强的。

在产业方面,大亚湾有个特殊的产业,石油化工产业。石化产业是大亚湾的支柱产业,这里有国内最大的中外合资项目:中海石化和荷兰壳牌合资的中海壳牌石化项目,总投资1678亿元,相当于整个惠州半年的GDP。在石化产业带动下,惠州港也成为了广东重要的物流港口,与香港、深圳的港口一起组成华南大型主枢纽港群。

交通方面,大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速。同时,深圳地铁16号线也会延伸到大亚湾,在大亚湾有3个站点。16号线虽然不能直达深圳市中心,但是可以直达深圳东进战略的最重要两个地方,龙岗大运中心和坪山中心。同时,在大运站可以换乘深圳3号线或者14号线,无论到深圳罗湖或者福田都很方便。


大亚湾买房大致可以划分为3个板块:西区、澳头和滨海区。

西区是最靠近深圳的板块,而且也是深圳地铁16号线惠州段所在地,万达广场也在这个片区而且已经开业,不管在地段上还是在整体配套上,都是不错的。这个版块的价值类似于惠阳的白云板块。这里有几个项目和深圳真的就是一路隔,房价都已经去到1.9万/㎡,可以说是惠州最贵的项目。当然,因为严格限价的原因,整个板块的均价大概在1.4万/㎡左右。

澳头板块位于大亚湾中部,离深圳相对已经不是那么近了,而且也没有和深圳地铁直接相连的规划。所谓的靠海,实际上就是臭水塘。海水又脏又臭,整个水面都是黑乎乎的,也没有沙滩,所以这个片区的海对于买房来说是没有意义的,靠近这样的海连旅游都谈不上,更不用说旅居了。看到这里一大片一大片的房子,库存太大了,我就在想是谁给你们勇气竟然敢买这里的房子。

最后一个大亚湾板块,大亚湾滨海版块,这里才能算是真正的靠海。但是要注意大亚湾石化区就是在滨海区隔壁,绵延5公里。当然,石化区一定是会有污染的,项目离得近的话不管对空气还是景观肯定会有一定影响。所以大家如果在大亚湾滨海区买房,一定不要太靠近石化区。同时,该板块属于旅居度假板块,对项目的素质标准要求要更高,所以一定要选对项目!

大亚湾三个板块,澳头是完全不用考虑的,滨海度假板块项目,一定要挑最好的项目来买,真正好项目不会太多,最有投资价值的就是大亚湾西区板块。

3.惠东县

相对惠阳、大亚湾,惠东离深圳就不算近了,通勤距离要90公里以上,这里的房产最大的价值就是因为它有海。

惠东2018年的全年GDP有623.9亿元,排在惠州第5,但主要都是靠低端制造业。制鞋就是惠东的特色产业,GDP的一半都是来自制鞋业(305亿)。

如果要投资惠东,完全不用看市区,唯一可以考虑的就只有它的海湾:巽寮湾和双月湾。实际上从高铁站的安排都看得出来,惠东高铁站不是设置在惠东县城的市中心,而是设置在靠近海湾的地方,很明显这个高铁站的安排是符合人流密度的,因为大家去惠东大部分都是冲着去海边度假。

所以惠东的核心卖点也只有旅居度假,这些度假项目集中在北部湾区、巽寮湾和双月湾3个湾区板块。

北部湾区和刚才说的大亚湾滨海区是同一片海岸线,这里是惠东三大湾区板块中离深圳距离最近的,一个是在物理路程上相对近,一个是这里离惠东高铁站也最近。也就是说,交通上要比另外两个湾区更方便。

巽寮湾,这里是当前整个惠州旅游热点,一到周末全是游客,人群会比较杂乱,整个度假环境不是那么幽静。更重要的是,通往巽寮湾一般都要经过滨海跨海大桥,但是这座桥周末经常堵车,在交通上肯定就比不上北部湾区了。

双月湾,真正靠外海的湾区,海景很开阔,从景观来说是三大湾区中最好的。但是这里不仅要经过塞车的跨海大桥,而经过大桥之后还要走一大段并不是那么好走的国道。与深圳罗湖区的开车距离都要130公里,2个半小时,交通上是个硬伤。

关于惠东三大湾区,大家都靠海,虽然双月湾的海景资源要比另外两个湾区更胜一筹,但是因为交通上的硬伤拖了价值的后腿。

所以最终结合交通和海景相互平衡,得出的投资价值排序是:北部湾区>巽寮湾>双月湾,买惠东一定是首选北部湾区。

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4.仲恺高新区


仲恺高新区是惠州的一个高新技术开发区,在惠州城区南部,惠阳区北部。离深圳中心区80多公里,轨道交通上有城轨仲恺站,但这条轨道是惠莞轻轨,通向东莞而没有连接深圳,所以实际上仲恺和深圳的交通联系上很弱,已经不能算是临深片区。

作为惠州的高新区,仲恺的产业优势是很明显的,作为惠州企业最集中、创新资源最丰富的区,专利申请和授权连续7年全市第一。国内电视龙头TCL最大生产基地就在这里,去年光TCL一家生产的彩电就有近2400万台,其中近六成销往国外市场。

总的来说,对于房产投资而言,虽然仲恺有一定的产业优势,但是这个优势不足以弥补它离深圳的距离远,交通上不紧密这个短板,所以不做投资的考虑。

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惠城区,是惠州的主城区,这里离深圳中心区的距离已经去到90多公里,至少2个小时的通勤时间,属于惠州最不靠深圳的几个区之一了。城区有开通轻轨可以直达东莞,但连接深圳的高铁站也就是赣深高铁经过的惠州北站,暂时还在施工,预计2021年才能开通。

作为惠州核心区,惠城区的GDP自然排在第一位,数额为793.42亿元,但是实际上惠州几个区域除了最北的龙门县发展最差之外,其余都在500亿GDP以上,大家之间的差距并不会非常大。


当然,作为老城区,惠城区的医疗、教育和商业配套是整个惠州所有片区最好的但是对于在惠州进行房产投资,最核心的价值是你离深圳的远近、有没有地铁直通深圳,而不管你是不是主城区。所以,惠城区绝对不是首选,只能作为一个补充考虑。

惠城买房,大致可分为四个板块:金山湖片区、江北片区、西湖片区、水口片区。

金山湖是惠州这两年投资最热的高端居住区,是未来整个惠州的居住中心,价格也是惠州最贵的,去到1.7-1.8万/㎡,而且这里的销售非常嚣张说没有关系的话你很难买得到。

江北片区是属于惠州城区CBD片区,当前惠州的企业总部聚集地,城市地标也在这边,地段价值最高。

西湖片区和水口片区属于老城区,城市面貌相对比较破旧

投资价值排序是江北片区>金山湖>水口片区>西湖片区。

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(房兄-是惠州房价网-旗下临深置业专家组 成员(王生),专注于 惠州临深区域:惠阳、大亚湾房地产市场,将以购房者的实际需求出发,通过系列的片区解析和独家的楼盘点评,客观、公正、详实的呈现出最真实的惠阳、大亚湾。)想要了解惠州房产 请联系团购经理王先生:157 6661 7815 微信同号 / 188 1444 9890 微信同号参与团购享受额外优惠,以房管局备案价的基础上打折。房价网官网:www.fangj.net

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惠州-九大核心优势

优势①:世界四大湾区之一,粤港澳湾区为国家战略规划,《纲要》出台,利好不断
优势②:惠州接壤深圳、广州,毗邻香港,是大湾区9+2城市群核心成员
优势③:深圳1.4万亿东进战略,东部快速发展,辐射惠州腹地
优势④:3线9站的高铁布局,27分钟到深圳,1小时到香港西九龙,后期35分钟即可抵达惠州港口
优势⑤:惠州机场被定为为深圳第二机场,第二航站楼扩建中,目前辐射31个城市
优势⑥:《纲要》中明确打造惠州海上航线,客运线路1小时到香港维多利亚港
优势⑦:五条深圳地铁规划了惠州延伸段,其中14、16号线已经在建,惠州14、1号线预计明年开建
优势③:哈工大、香港城市大学落地惠州,思科等60余家世界500强企业在惠州兴业投资
优势⑨:不限购还限价,区域价格1万+,距离深圳仅一路之隔,所谓的无缝对接就是如此。

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