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难遇之机——赌深圳就是赌国运,大多数人应想方设法押注深圳和临深的房产!

2019-08-25 点击 评论
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粤港澳大湾区置业

惠州买房

深圳买房

临深买房

难遇之机——赌深圳就是赌国运,大多数人应想方设法押注深圳和临深的房粤港澳大湾区指的是由珠三角9市和香港、澳门2个特别行政区形成的城市群 。是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。国家出台利好政策规划建设世界第一大湾区,那么则必加速及加强发展粤港澳大湾区的各个方面,所以在各个领域带动出的机会非常多!资料链接:超级重磅!期盼已久终于来了,粤港澳大湾区发展规划纲要今日正式出台!


大湾区好事连连,深圳真是重磅不断,8月18日消息,中共中央、国务院发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见。资料链接:超重磅大利好!中央:支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区!大湾区发展再提速!从此,中国多了一张“国际牌”


本人认为拥有腾讯、华为的深圳与中国国运紧紧相连,是中国特色社会主义的标杆,赌深圳就是赌国运,有信心者,应该想方设法押注深圳及临深,不论是买房、还是就业,或者其他任何方式。资料链接:深圳被中央委以重任,“临深城市”惠州将大爆发!

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我们聚焦一下来谈谈深圳的房价。


深圳现在的房价,借用任志强的话说:“他们老说房价高,我觉得还早着呢。”


 

▌一、供需关系决定市场价格

 

深圳是真没地。

 

就辖区面积而言,深圳全市国土面积为1993平方千米,是1.8个香港,却是一线城市裡最小的,北京面积相当于8个深圳,上海相当于3个深圳,邻居广州也相当于4个深圳,直辖市重庆相当于40个深圳,差距更大。

 

1979年春天邓公在中国南海边陲之地画下一个小圈时,应该也不会想到三十载时间深圳能发展如此快。卫星图上看到深圳的开发建设土地占比已经很高了,深圳建成区面积为900平方千米,建设用地面积占全部国土面积的45%,高于香港(24%)和其他一线城市(广州18%,北京22%,上海37%)。


根据深圳市的规划,到2020年,深圳建设用地上限是976平方公里,截至2015年已使用940平方公里。这意味着,2016 年起,深圳只有30 平方公里的新增建设用地指标,平均每年仅6平方公里新增建设用地配额,还得分大部分给商服、商业等,分到住宅头上少的可怜。

 

直接看近几年深圳土地供应就可以一目了然,以深圳商品房住宅市场为例,深圳新增住宅土地近几年保持在很低的水准,纵向看也是所有一线城市中最低。


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有限的供给最后呈现的结果就是,在过去房地产快速发展的15年裡,全部的商品住宅销售分到每个人头上的人均面积要远低于其他一线城市。即使考虑到保障房等,採用竣工总面积计算的人均面积也是很低的。


土地是用一块就少一块,土地的不可再生及有限性决定了未来深圳土地供给也难有大作为。可选项很少,不外乎在存量中做文章,比如城市更新,但是现如今城市更新的週期在不断拉长,成本也越来越高,远水难解近渴。

稀缺,永远是判断价值投资的唯一原则。在深圳真正有价值的楼盘的价值是稀缺的。因为稀缺,永远是判断价值投资的唯一的原则。尽管房地产投资最好的时代已经结束,但是优质城市的优质房产,仍然是配置资产的必备元素。



▌二、国运担当:


我们对比一下两个城市:深圳在蒸蒸日上,香港却日渐暗澹。


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1997年,香港回归祖国。那一年,香港GDP为1774亿美元,相当于大陆GDP的18.6%。同一年,深圳GDP为1297亿元人民币,依然只能仰望“高端玩家”。


经过近40年的发展,深圳这个因靠近香港得天独厚的地理位置、幸运地被小平同志“画个圈”而发展起来的城市,一路奋力追赶,终于在2017年超过了香港。这样的深圳速度,堪称奇迹。


一个城市的命运除了靠自身的奋斗,还要看历史的进程,而其命运是与产业紧紧绑在一起的。幸运如深圳,选择的是高新产业,代表了未来,也是未来国运兴衰关键。高新产业正处在风口,也吸引了人才不断的流入,高技术人才催化技术进步,政府能收取更多的税收,给予高新产业更多的支持,形成良性迴圈。


不幸如东北,在重工业蓬勃发展时没有及时转型,错过新时代的红利,人才不断流出,即使有资源有心也无人可用,形成的是恶性循环。最后,就是差距越来越大。

 

城市也有核心资产和非核心资产之分,无疑,深圳代表了中国国运,是城市中绝对的核心资产。


 

▌三、源源不断人口流入

 


佔据了产业优势,就佔领了未来。

 

水往低处流,人往高处走,必然就会吸引人源源不断往核心城市聚集,尤其是代表了未来的深圳,人口多了对房子的需求自然就上升(不论是自住还是投资等需求)。

 

一线城市中北京、上海因为本身城市规划原因,开始主动限制人口流入,落户门槛一年比一年高,比移民美利坚还难,甚至主动把人往外赶。理由是,居住地存消防隐患等,事实也是如此,但是,为什麽这些人宁愿住着不安全、恶劣的房子也要留在北京?因为回到三四线,甚至五险之外的老家,就没有收入了。

 

所以,城市不断扩大,再外溢形成城市群是必然的趋势。

 

而广州和深圳的常住人口还保持不断增长,像深圳每年增加淨流入50多万人,不过深圳2016年新房成交只有4万套,按套均3人计算也只能解决12万人需求。

 


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其中,区域人口增长分为自然增长(出生率减死亡率)和流动增长(迁入减迁出),用流动增长更能说明人口流动。从下图可以看到,三大经济圈中北京和上海都较为弱势,数珠三角人口迁入最为活跃,而深圳是淨迁入最多的城市。

 

深圳还是一线城市中人才引进力度最大的一线城市,本科毕业生就能申请落户,而且除了深圳市有一次性的住房补贴,各区还有额外的住房补贴,在抢人大战中无疑占得先机,深圳人口淨流入的基调大概率是会保持的。


曼哈顿贵,是因为曼哈顿不止是纽约人的曼哈顿,也不止是美国人的曼哈顿,是世界的曼哈顿,而北上广深,是全国13.6亿人的北上广深,全国高淨值人都是深圳房子潜在的需求者。

 

所以,不管买不买得起,说句公道话:深圳的房价真不贵。


▌四、深圳买不起,不能买,赶快去临深吧


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由于限购或者资金条件限制,相当大的人群是不能投资深圳,这是我们必须接受的一个事实。你有钱吗?你有名额吗?两个问题难倒大多数人!那作为普通老百姓我们怎样分享深圳发展的红利。答案是去临深,你不要嫌弃东莞破烂不要嫌弃惠州太远,你必须接受他们,也正是有这么多嫌弃,你不嫌弃,你才有机会。


首先我们来看2017年最新版的深圳地铁规划 


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深圳及环深各区域,有很多利好!当然也有很多朋友在猜测会不会扩容,这个我也不好回应,我也不敢说我也不敢问。但可以确定的深圳未来必将发展成为大都市圈,那么目前面积这个体量肯是不够的。


但再看环深圳的地形地貌,东莞腹地纵深,和深圳相连的地方,银屏山以南多以平地为主,想象空间大,圈重点:塘厦凤岗清溪黄江长安虎门。


惠州虽然很大,但由于山势连绵,实际和深圳的连接平原集中在大亚湾区和惠阳区,这两个地方值得重点留意。


东莞限购价格偏高,惠州不限购价格偏低,具体怎么选要看你个人情况和预算。


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▌五、福利来了:把握风口,成就一生


近几天最大的新闻莫过于深圳成为社会主义先行示范区,全国唯一。我们认为这标志着深圳成为社会主义的标杆城市,成为中国国运的象征。这意味着买深圳就是买国运,就是买中国的未来。只要你相信中国的未来,你就应该大胆地布局深圳,深圳布局不了,就去临深吧。东莞惠州都是深圳大都市圈。更有相关人士大胆猜测,深圳会扩容,也许东莞塘厦凤岗惠州大亚湾会划给深圳呢。理由是要发展没地可不行。

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土地面积不到全国1%,人口数量不到全国5%,却神奇地创造了全国13%的GDP,这就是国家战略粤港澳大湾区—————未来的全球第一大湾区!

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