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    超1600亿资本杀入,新增约5.1万个学位!谁是最强临深?

    2021-07-16 作者:樊凡 来源:www.fangj.net 点击 评论

      “站在风口,猪都能飞起来”,这个“飞猪”理论,在投资圈疯传。

      随着湾区“十四五”规划曝光,未来五年风口已来!

      此前,深圳“十四五”表明,以深莞惠大都市区为主中心,建设现代化的深圳都市圈,而惠州扮演“中心引领”的作用。

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      ▲来源:深圳“十四五”规划原文

      从现实看,深圳常住人口过去十年暴增700万人,而深圳土地有限;深圳人在临深就业、置业势不可当,而惠阳恰好成为融深桥头堡。

      7月12日,惠阳官宣:“十四五”期间计划总投资约1657.47亿,加快与广州、深圳都市圈核心区深度融合,到2025年GDP力争达1000亿!

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      01.93页重磅文件最强临深呼之欲出!

      惠阳的千亿目标如何实现?

      长达93页的规划里,涉及教育、交通等多个层面,其中加快与深圳都市圈核心区对接的原则几乎贯穿始终。

      1 、新增5.1万个学位,治愈焦虑

      教育方面,惠阳投入很大。

      十四五期间,计划新增51070个学位,改扩建学校和幼儿园68所。其中,新建中小学校52所,新增学位4.2万个;并且还覆盖了特殊教育、职业教育等多个方面。

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      “十四五”期间规划了15个教育文化项目,且大部分学校为新开工。

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      其中,目前正在建设的中洲实验学校,斥资超亿元。是一所54班的九年一贯制公办学校,其中小学36个班,中学18个班,可满足3—15岁的教育需求。

      学校占地面积约3.6万㎡,采用流线型建筑外形,构建三大特色主题绿化,内部打造了共享台阶、竹林剧场、活动运动操场等空间。

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      ▲中洲实验学校效果图

      按省级标准建设,图书馆、阶梯教室、游泳池等一应俱全。学校还将创新3.0版进阶体系,利用校园空间形成全景客厅,设计十大特色课室,激发孩子更多的潜能。

      反观深圳本土,由于学位紧张,绝大部分采取积分入学制,热门学校的积分和区域房价更是水涨船高,家长必须提前4-5年准备,加上普高率不足50%,压力山大。

      而惠阳的大手笔教育投入,不仅方便了惠州人也缓解了深圳人的教育焦虑。

      2、交通升级

      交通方面也下了血本,“十四五”期间计划总投资约360.97亿元。

      规划明确,依托机场、高铁、城轨、高速,拉近惠阳与深圳、广州等深圳都市圈核心区的时空距离,全力实施“丰”字交通路网,提升临深片区发展水平。

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      其中,以惠州南站综合客运枢纽为中心的轨道交通建设是重中之重,还将配合推进广汕高铁、深汕高铁、深惠城际规划建设。

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      实际上,2020年惠州城区(惠城、惠阳、大亚湾、仲恺)常住人口达到349.5万人,甚至超过了修地铁的最低人口标准约50万!惠州建地铁不再是空谈。

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      ▲来源:见水印

      据2019年修正的数值,惠阳的人口增量最大,此前被严重低估!在交通推进之下,惠阳将打通都市圈的任督二脉,临深地段被全盘激活。

      02.

      深圳实锤地铁14号东延线

      惠州南站爆发在即

      深惠联通是双向奔赴的。惠阳之外,深圳也不遗余力。

      5月31日,深圳市交通局在2021年度预算草案中,轨道五期第一批三条线经费安排中,正式提及14号线东延线,明确了前期研究的费用,释放强烈信号!

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      深圳地铁14号线是一条东部快线,从福田岗厦北直通坪山沙田,计划于2022年年底试运营。

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      14号线向东延伸到惠州,成为深惠两地首条跨城地铁。从惠阳出发,可直通深圳福田,一旦开行,深惠两地通勤效率极速提升,对于整个深圳都市圈意义重大。

      一旦14号延长线开通,将大大加速深惠同城的进程,并带来区域价值大爆发。这个规律,可以参照广佛同城的发展轨迹。

      2010年广佛线开通日均客流仅10.1万人,到2019年将近54万人次,客流翻了5倍。

      广佛线带来大量的人流,临广板块的价格洼地被迅速填平。佛山南海、禅城房价猛升,尤其千灯湖板块近期二手房挂牌价冲破5万/㎡,甚至有法拍房溢价达136%!

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      未来,深惠同城的客流量只会越来越大,14号线惠州段沿线站点的身价即将暴涨。

      沿线站点中,惠州南站至关重要。

      惠州南站不仅联通了深圳地铁14号线,还有已经开通的厦深高铁、在建的深汕高铁和广深港高铁,是妥妥的湾区枢纽。

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      厦深高铁提速后,从深圳北出发到惠州南仅约22分钟!

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      5月上旬,深汕高铁先开段主体工程正式动工,建设再提速。深汕高铁全长129公里,时速350公里,经深圳、惠州、深汕三地,共设6座车站。

      其中,惠州南站是深汕高铁进入惠州的首站,未来约15分钟直通西丽,双城生活指日可待。

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      可见,深惠融城之下,大利好直指惠州南站。

      幸运的是,惠阳以惠州南站为依托,重仓近1000亿,规划了一座涵盖总部经济、金融会展等多功能TOD新城。

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      在十四五规划中,惠州南站新城定位升级:重点发展总部经济、商服、生命健康产业,成为惠阳主战场。

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      根据规划,惠州南站新城板块恰好处在临深发展主城区,其产业和空间格局都是妥妥的C位。

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      ▲来源:惠阳“十四五”规划原文

      惠州南站新城规划中轴商务区、滨水休闲活力区、花园住区三大板块。

      未来,还将建设14所学校,18所幼儿园,5个文化活动中心、2个综合医院、32处教育配套,大型商业综合体、博物馆等,将带来约12万就业规模,容纳约26万居住人口……

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      ▲惠州南站新城规划图

      据深圳北站TOD的发展轨迹看,随着轨道开通和配套完善,区域内的房产价值也将全面进阶,惠州南站大有可为。

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      03.

      一站通深圳

      月薪5000,能入手教育轨道大盘?

      最后把目光聚焦楼市,今年上半年,深莞惠三兄弟,只有惠州一枝独秀。

      买入惠州的购房者,有70%来自深圳和东莞,近7成都是刚需。

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      ▲来源:见水印

      其中惠阳非常亮眼,新房成交量依旧占据前三甲。

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      ▲来源:见水印

      实际上,惠阳买房深圳上班的朋友不在少数。一方面不想背负深圳过高的购房、上学压力,一方面又不想离开深圳回老家,惠阳脱颖而出。

      最近,在坪山工作的王先生准备置换,他一有空就去惠阳看房,需求如下:

      1、孩子上学,附近有好学校;

      2、不看购房资格,预算200万以内的3—4房;

      3、离深圳近,交通便利,能保值;

      4、居住舒服,忌烂尾。

      几番周折,他相中了惠州南站附近一套房,发来一些资料让我帮忙参考。

      该项目名为中洲河谷花园,总建面约100万㎡,集商业、住宅、学校、公园等多重业态于一体。

      考虑到孩子上学,优先看教育。

      项目周边有鼎鼎大名的惠阳一中崇雅中学等,以及东南侧约500米的中洲实验学校。

      壹地产发现,中洲实验学校是惠阳十四五的重点项目,是目前片区唯一在建的54班九年一贯制学校。

      其小学教学区与中学教学区,拥有相对独立的出入口及活动场地;各楼栋通过拱形连廊串联。

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      ▲中洲实验学校效果图

      贴心的是,项目和学校之间搭建了步行桥,设置港湾式停车接送区,业主接送孩子上下学更加安全便捷。(注:学区划分最终以教育局公布为准)

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      此外,项目还规划了2所幼儿园,按全新高标准打造,其中一所就在二期楼下。

      再看项目的日常出行。

      项目所在地段属于南站新城的热门板块,日常出行与惠州南站密不可分。

      项目周边规划了3条路通达惠州南站,其中新桥一路已经通车约5-8分钟车程可达惠州南站,目前从惠州南站到坪山走厦深高铁只需9分钟。

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      深汕高铁通车后,同样是一站到深圳,速度更快,还有广深港高铁途经;地铁14号线开通,可以搭地铁到福田岗厦。

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      ▲区位图

      此外,项目还将享受地铁14号东延线的惠州南站、新桥站(规划)双地铁口的优势,以及附近的惠州轻轨1号线叶挺站(规划),妥妥的轨道资产。

      后疫情时代,项目的品质和环境也很重要。

      1、自身品质过硬

      项目开发商中洲控股,在深圳打造了中洲滨海商业中心、中洲中央公园等标杆豪宅,以品质见长,操盘力很强。

      其一手打造的中洲河谷花园,二期规划了8栋住宅,整体呈围合式布局,容积率约2.9,去年首开卖出约9成,热度很高,这次是全新升级版,亮点颇多。

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      项目约1.43万/㎡起的均价,约68—130㎡户型设计,让人心动不已。譬如,想要买3房,有89—98㎡两个面积段,3种户型可选。

      约89㎡—98㎡的三房两厅,实用率很高。动静分区明显,约3.6米的阳台,整体比较通透,98㎡还有主卧套房。

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      王先生钟意约118㎡的四房两厅,空间更加舒阔。

      呈四开间朝南布局,阳台开间约4米,南北双阳台,通风极佳;餐客厅一体,卧室大飘窗,豪华主卧,还有单独的书房,舒适度更高。

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      此外,还有68㎡的两房,总价约95万,即便月薪5000,也有上车机会。

      打造方面,采用前厅后院双景观,约5.9米入户大堂,带来归家仪式感。

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      约4.5万㎡全龄四季园林,设有休闲廊架书吧、儿童活动区、花谷剧场、全龄环跑道等……

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      整体规划约6万㎡商业,其中二期约1.4万㎡商业,吃喝玩乐一网打尽。

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      2、周边生活配套充裕

      除了自身高品质,周边的生活配套也非常丰富。

      比如,邻近惠阳6大行政中心,购物、教育、医疗等日常所需一应俱全。

      千亿象岭智慧科技产业园、伯恩光学科技园两大园区环绕期间,带来稳定的租住需求,为房产保值增值注入活力。

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      ▲底图来源:高德地图

      此外,项目仿佛是长在公园里的大城,周边有儿童公园、滨河公园(规划)、凤凰山公园等,生态宜居。

      其中约3万㎡的儿童公园已经开放,汇集了篮球总动员、叁河谷书屋 、星梦剧场等9大主题。

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      ▲儿童公园实景图

      规划中的滨河公园将打造观景、运动空间,可尽情欣赏淡水河风光。还有约69.5公顷的凤凰山公园环绕,妥妥的核心区公园资产!

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      ▲滨河公园示意图

      综上,壹地产认为入手中洲河谷花园二期,既可抢占轨道第一波红利,又兼具交通、教育、居住、生态等诸多优势。

      整体性价比很高,自住、资产保值两相宜,可以重点关注。


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