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    高房价三大弊端凸显,国家动真格!5年后惠州房价还能“翻番”吗?

    2021-05-15 作者:樊凡 来源:www.fangj.net 点击 评论

      4月14日,央行在题为《关于我国人口转型的认识和应对之策》论文中怒斥,“创新创业靠的是年轻人,但其多半没钱。一个城市房价太高,把他们都逼走了,何谈创新。”

    高房价三大弊端凸显,国家动真格!5年后惠州房价还能“翻番”吗?

      央行揭开了楼市的底牌,怒斥高房价不利于培养人才、留住人才,更不利于经济可持续发展,直言“控制房价”是当务之急。对此,很多网友留言,央行这一次真的是说出了亿万国人的肺腑之言,简直大快人心。

      但总有一些经济学家却依旧在大肆鼓吹高房价的好处:社科院倪鹏飞认为,房价太低不利于社会转型,更不利于家庭奋斗;北师大董藩教授则觉得,当前房价并不算高,房价上涨代表老百姓的家庭财富增加,投资买房是积累财富的最佳途径;社科院研究生院主任徐淮更直言,“买房子是中产阶级不断积累私人资产的过程,是全社会居民私人信用累积的过程。”

    高房价三大弊端凸显,国家动真格!5年后惠州房价还能“翻番”吗?

      更有经济学家认为,未来大城市房价继续上涨合乎经济学原理:一方面未来10年全国仍然会有8000万农民工进城,这会创造出天量的购房需求,这些需求会支撑房价继续上涨,尤其是一线、强二线大城市,房价5年或再次“翻番”;另一方面,全国90%以上的城市都对房地产有高度依赖,土地财政占总财政收入来源的60%以上,土地财政虽不是长久之计,但短期内它是地方财政收入来源赖以生存的“法宝”。这种基本面不改变,短期想把房价降下来,几乎不可能。

      高房价三大弊端凸显:正“毁掉”经济、挤压消费、阻碍实体发展

      房地产繁荣发展,房价不断上涨,确实能在一定程度上拉动经济快速增长,毕竟中国房地产和产业链占中国GDP的30%以上,其重要性不言而喻。拿今年一季度GDP同比大增18.3%来说,一季度房地产开发投资同比大增25%贡献的作用就不可低估。

    高房价三大弊端凸显,国家动真格!5年后惠州房价还能“翻番”吗?

      但经济发展靠房地产真的能可持续发展吗?答案是否定的。一方面,美、日已经用事实证明,靠房地产发展起来的繁荣都是昙花一现,唯有踏踏实实做实事、做创新、做科研、做学问,才能强国富民。尤其是日本,九十年代楼市“泡沫破裂”教给他们一个道理一直沿用至今,实业、科技才是强国之本。另一方面,高房价在某种程度上确实对经济发展贡献作用显著,但不得不承认,高房价的三大弊端也在凸显:“毁掉”经济、挤压消费、阻碍实体发展。

      高房价正“毁掉”经济:我们的用词略显夸张,社科院相较而言就理性准确得多,他们使用了“得不偿失”——在2019年初发表的《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》主题报告中,社科院总结指出,尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.6左右百分点的带动贡献,但是其挤出效应已大于带动效应,即房地产对经济增长的综合贡献已经为负,换言之就是房地产发展已经对经济“得不偿失”。说高房价正“毁掉”经济,其实也并非危言耸听,因为房价收入比高企,本质上确实不利于经济稳增长,更不利于调结构。

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      高房价严重挤压消费:房地产到底挤压了消费,还是拉动了消费。一直以来都是业内争论的焦点。小城镇专家李铁认为,房地产拉动了消费,社会上挤压消费一说是错误认知。他给出的理由是,房地产发展了,其它领域才有机会发展,大家是先买房子,才买家具、家电、搞装修等,这才是正确顺序。

      不过社科院的研究报告却打脸了专家的说法:研究显示,全国绝大部分一二线城市房价收入比都已经超过9这一临界点,这意味着房地产已经对消费和投资产生比较严重的挤出效应,如果不是这个原因经济增速可能还会更高。

      这么说很多人可能无法理解,我们说一组数据,大家就全明白了:央行数据显示,截止到2020年末,全国住房贷款余额高达近35万亿元,占全部居民债务总额比例高达近55%。另外,央行2020年4月份的报告显示,城镇居民房产资产占家庭总资产的77%,这意味着国人把绝大多数的积蓄和工资性收入都用来买房了。

      直白点说就是,伴随着房价不断上涨,国人用于买房的成本越来越高,要还的银行贷款也越来越多。在收入定量的前提下,购房成本支出增加,自然其它各类消费性资金量就会降低。尤其是房价收入比过高的一线城市,情况更严重。比如没买房之前,很多人每年都要出去旅游几趟,购买奢侈品,外出应酬吃饭,但买房后,绝大多数家庭都缩减了日常开销,夸张点说,很多人都是在勒着裤腰带过活。高房价到底有没有挤压消费,答案不言而喻。

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      高房价阻碍实体发展:曹德旺曾经说过,“经济艰难,问题还是在房地产。如果房地产的问题不解决,还是盖那么多的房子,所有银行的资金、劳工资源等所有的资源都会流向房地产。”所以他一再强调建议,要削减不应该、虚假的投资,不要搞那么多的房地产。

      拿今年来说,央行公布的一季度金融统计数据报告显示,一季度住户部门中长期贷款近2万亿,这是历史首次。众所周知,住户部门中长期贷款的核心就是房贷。但一季度一季度人民币贷款同比只多增了5741亿元。换言之,银行贷款还是在源源不断流向楼市,而久旱的实体产业和小微企业等待续命的贷款却迟迟批不下来。

      为什么会这样?个人住房贷款是最优质的贷款业务,银行一直以来都非常喜欢,从四大行公布的银行贷款发放情况来看,个人住房贷款占比高于6成。而且越是经济艰难时期,银行越喜欢给房地产更多贷款。相比之下,实体制造业却是“输血艰难”。专家分析认为,归根结底是因为实体制造业周期长,利润低,而且风险较高,银行并不热衷于发放这类贷款。

      所以结论就是,房地产业的高回报吸引了大量社会资金和银行贷款,对其他产业,尤其是制造业又产生了明显的阻碍其发展的效应。不仅如此,房价不断上涨,企业用工成本也会跟着抬高,这使得很多实体经济不堪重负,有的在逃离大城市,有的干脆直接倒闭关门。新闻报道,很多做实业的老板干脆关掉工厂,拿着剩余资金去投资炒房了。

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      国家动真格,5年后房价还能“翻番”吗?

      国家并非看不到高房价所产生的种种弊端,那么过去这些年为何不踩刹车?一方面,房地产有阶段性发展任务,过去房地产扮演的角色就是助力经济发展;另一方面房地产体量过大,即使已经很积极在踩刹车,但效果其实并不明显。叠加很多城市严重依赖房地产,调控的积极性并不高。

      不过值得庆幸的是,这一次国家动真格了。这体现在多个方面:首先、在土地市场源头上进行改革,今年首批22个城市试点“一年三次集中供地”模式,强制要求各城市不仅要加大供应,还要信息公开透明,毫无疑问,这有利于在源头上做到“稳地价”;其次、房地产调控迎来了前所未有的金融收紧,三道红线、设置贷款比例、全国银行刮起整顿风,直接导致房地产最粗的大腿“资金”已经瘸了;再者、房住不炒已经纳入基本国策,而且国家明确未来不靠房地产拉动经济,更重要的是,调控楼市已经划入了“地方的主体责任”。换言之调控房价、打击投资炒作已经是每个城市必须要高度重视的首要问题,稳房价和“乌纱帽”已经联系在一起了。

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      今年以来国家调控完全换了风格,手段之高明、做法之决绝,让人难以置信。那么在高压调控下,未来5年房价还能继续“翻番”吗?答案是否定的。抛开人口、金融、经济和住房饱和度等因素不说,单单国家层面也根本不可能允许这种情况发生,因为“5年房价翻番”意味着每年房价上涨幅度不低于20%,这对应的是需求暴增、信贷暴涨、投资激增。平心而论,任何一种情况发生我们现在都承受不了。说得再直接点,如果5年后房价真的翻番,可能会直接把我国的房地产“泡沫”吹破。这个结局谁都不希望看到。

      5年后惠州房价还能“翻番”吗?您怎么看?


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