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    从人口普查看房地产市场将迎来哪些变化?

    2021-05-14 作者:刘瑟 来源:惠州房价网 点击 评论


    5月11日,第七次人口普查数据结果公布,我国全国人口共14.1178亿人。和2010年的第六次全国人口普查数据13.3972亿人相比,增加7206万人,增长5.38%。

     

    年平均增长率为0.53%,比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。



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    从这次公布的数据中可以看出,虽然我国人口仍在增长阶段,但是增长速度已经变慢了,而且十年来我国人口一直保持着低速增长。

     

    房地产发展短期看政策,中期看土地,长期看人口。那么,与人口变化息息相关的房地产市场将会发生哪些变化?

     

    1.城市需求差距量扩大

     

    新式城市化布局,近年来一直是开发商重点提及的战略。

     

    根据第七次全国人口普查数据,到2020年,居住在城镇的人口为90199万人,占63.89%。

     

    居住在乡村的人口为50979万人,占36.11%。

     

    与2010年相比,城镇人口增加23642万人,乡村人口减少16436万人,城镇人口比重上升14.21%。

     

    数据说明我国大量农村人口涌入城市,人口流动巨大必然会带来广大的住房需求,有了需求,房地产行业供应端才能发展。

     

    而且人口的迁移决定的全国房地产市场产生分化。

     

    从 2020 年第七次人口普查的结果看,长三角,大湾区,京津冀和成渝地区人口在总人口中占比 42%,较 2010 年增长了 2%。



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    全国的人口红利在下降,而对于人口有较大吸引力的地区基本上就是国内的三大城市群:长三角、粤港澳、环渤海。这些地区的房地产发展会将成为增量市场。

     

    而对于一些经济比较落后的三四线城市来说,未来随着人口的不断外流,主要购房群体的经济实力下降。

     

    一方面是以上城市群经济基本面较好,产业聚集,因此,就业需求量大,人口吸附能力强。

     

    另一方面,近几年新型城镇化建设逐步推进,号召推动常住人口较少的城市放开落户限制,落户便利将有助于留住更多的劳动力。

     

    一般人口迁移都倾向于经济比较发达的地区。一二线城市跟热点三线城市,房地产市场需求增多。


    而经济比较落后的三四线城市,成为人口主要流出地,人口减少,房地产市场需求减少,就会产生存量

     

    对于三四线城市的房企来说,就要规划好自己的发展道路,以应对未来的市场变化,如何能够在变化中突围,才能让自己活下来。

     

     

    2.养老地产迎来春天

     

    从第五次、第六次和第七次人口普查的情况来看,2010-2020 年人口老龄化加速也得到了验证。

     

    以上三次人口普查的结果显示,65 岁以上的人口占比分别是 7.1%,8.9%和 13.5%。

     

    2000 年第五次人口普查中,65 岁以上人口约 8827 万,2010 年达到了 11893 万,而2020 年达到了 19064 万。

     

    根据联合国的统计标准,65 岁以上人口占比高于 7%,为轻度老龄化,占比高于 14%为中度老龄化。

     

    在这一标准下,中国 2000 年已经进入人口老龄化,并且老龄化趋势越发明显。

     

    老龄化意味着人口红利逐渐消失。

     

    一般来说,有购房需要的人群在25-45岁之间,或是年轻人步入社会,购买人生第一套房,或是家长们为了孩子购买“学区房”,亦或是为了改善生活而置换大房子。

     

    这个年龄区间的人们,都是有着购房需求的,也是我国主要的劳动人口组成部分。但随着人口老龄化加深,劳动人口逐渐减少,有购房需求的人就相应减少。

     

    但从另一方面来讲,未来进入老龄阶段的人群,其养老住房需求无疑是巨大的,尤其在子女工作比较繁忙、疏于照顾的大前提之下,省心、宜居的养老产品将迎来春天。

     

    亿翰智库研究总监于小雨表示,养老产业尚属于蓝海,未来养老需求仍会快速提升,对于寻找第二增长曲线的企业来说,不失为一个好的选择。

     

     

    3.小户型结构更受欢迎

    中国平均家庭户规模一直呈现缩减态势,从1964年的户均4.43人降至1990年的3.96人,2010年进一步降至3.10人。

     

    家庭户规模在1990年到2005年之间缩减幅度较大,之后缩减趋缓,2015年平均家庭户规模与2010年第六次全国人口普查时持平。

     

    按照七人普数据,2020年这一态势被打破,平均家庭规模进一步缩减至2.62人,较上次普查/抽样调查户均减少了0.48人。

     

    从2010年的3.1下降到2.62,这是一个很大的降幅。

     

    家庭户数的快速增长反映了立户水平的提高,这与中国现代化和城镇化的进程密不可分。

     

    中国人得以拥有自己的住房,不必再拥挤在一个屋檐下。与此同时,日益普遍的迁移流动也使原本居于一户的家庭成员分散多处。

     

    家庭户数的快速增长不仅推动了家庭户规模的缩小,也在很大程度上改变了家庭结构,如单人户和夫妻户的比例大幅增加。

     

    这种现象也同大家的日常感觉一致,家庭户规模的下降必然带来房屋成交结构的变化,未来更小的房子肯定会更受欢迎。

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