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    异常!深圳小产权突然卖爆,价格飙涨50%!有人一口气买好几套!律师提示风险

    2021-04-28 作者:刘瑟 来源:惠州房价网 点击 评论


    近期,深圳的小产权房市场异常火热,甚至出现了一房难求的现象。在深圳今年出台系列政策加强对新房二手房调控的背景下,小产权房为何突然火了起来,又都是谁在买呢?带着这些疑问,记者近日实地探访了深圳最早的小产权开发地沙井片区。

    深圳小产权房销售火爆 近八成购房者为投资客


                △央视财经《正点财经》栏目视频


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    小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,房子本身并没有大家所认同的产权,或者说只有部分产权。在深圳,小产权房最早发展于宝安区沙井镇,占到了沙井建筑的一半以上。记者在沙井走访时发现,这里的小产权房不仅规模大、小区多,看上去与商品房相差无几。这里的中介告诉记者,最近,想了解小产权房的人特别多,尤其是沙井片区的小产权房,甚至一个月卖出几十套。

    深圳某小产权房房产中介:有几个投资客,一房一厅的买了三套,两房一厅的买了一套,一下子买了四套。


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    而位于深圳龙华区清湖的一个新楼盘,由7栋楼体组成,据中介介绍,这种楼盘被称为统建楼,是村委和开发商合作开发的,据说买这类统建楼无需占用深圳的购房名额。从踏进小区的那一刻起,记者就很难将他们同常见的商品房区分开来。

    深圳某统建楼楼盘销售人员:两百套同时卖,最后一批保留单位,以后都没有一手房了,刚开盘现在剩下170套左右,二次买卖也好卖,随时过户,你今天买明天卖,我都可以帮你过户


    在深圳工作的90后李女士,最近一直在看小产权房,她告诉记者,深圳房价居高不下,无奈之下她只好选择小产权房。


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    除了像李女士这样众多的刚需客,一些小开发商、投资客也成为了购买小产权房的主力军。一家门店的中介告诉记者,小开发商通常会把一些地段较好的小产权房买下进行改造翻新,包装成“商品房”后售卖,最终流入刚需客手中;投资客则一般选择一次性购买几套小产权房房源,短期用来收租,长期博拆迁来获得更多收益。

    深圳某小产权房房产中介:商品房现在二手房交易,很多楼盘七八成首付的,买不了就只能买小产权房。过完年之后商品房的投资客都来买小产权房,以前投资客都是偏向于总价低的,但是今年什么价格都有人炒。我们今年成交了这么多,有八成都是投资客买的,住家的只有两成。



    深圳小产权房涨幅最高达50% 回迁指标房水涨船高


         △央视财经《正点财经》栏目视频


    商品房市场的调控力度正在持续加码,而这类小产权房不仅不限购,售价也仅是同片区商品房价格的二分之一甚至更低。伴随着旧改进度的深入,价格还拥有逐渐上涨的空间。深圳目前各区小产权房价格如何?是否如传言所说的水涨船高?


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    记者跟随中介来到龙华区大浪的一栋小产权房,这里的两房一厅卖60万到65万左右。中介称,这里的房子不计算面积只按套算。而据记者观察,这些小产权房的户型一般,有的甚至被改成了没有阳光的暗房。

    深圳某小产权房房产中介:只要是小产权房都很火,今年和去年年底比较,涨幅15%到18%,我自己也投资了四五套房。



    记者还发现,一些带有拆迁概念的小产权房,价格更是水涨船高。

    深圳某小产权房房产中介:只要有拆迁,跟拆迁挂钩的房子都不便宜,都是卖到3万、4万的单价,然后还是博,去年买这里120万两房,到现在涨了50%,这是纯利润,随时可以交易,客户9月份过来买了四套,5月全部卖了挣了90万。


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    在走访过程中,记者了解到,目前沙井一些即将拆迁的小产权房价格上涨明显,均价甚至已经超过5万元。在官方的二手房成交参考价中,沙井的数个小区均价基本上在每平方米4万至5.2万之间,与小产权房单价已经相差不大。类似的情况其实在深圳各个拟拆迁的城中村比比皆是。


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    记者在百度搜索小产权房,各式各样的小产权房网站涌现出来,这些网站明码标价各个地区的小产权房源信息,均价从几千到几万不等,基本都需要一次性付款,也有少量统建楼显示可以分期付款。

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    除了小产权房,一些中介还做起了回迁指标房的买卖。记者以购房者的身份对指标房进行咨询时,一名专门从事回迁房指标交易的房产中介表示,如果想入手,可以先预付定金。只要一有村民释放面积,就可以优先选择。中介表示,回迁指标房虽然也是无产权登记的小产权房,但却已经有开发商进驻洽谈城市更新,一些原村民可能急需资金,拿出一定的回迁面积出售,这些房子在经城市更新之后得到确权,就能获得不动产权证。

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    广东东方金源律师事务所律师 金焰:这类回迁指标严格来说,买卖应该不违反国家禁止性的法律法规,但是由于回迁整体是要求购房者一次性支付全部的房款,而且回迁的周期长达5到10年,对于购房者的资金压力要求是比较大的。

    购置小产权房存在法律风险


         △央视财经《正点财经》栏目视频

    在深圳,小产权房事实存在,但它的官方名字却是“违法建筑”,据不完全统计,深圳市违法建筑数约40万栋,建筑面积达4.2亿平方米,占深圳总建筑面积的49.27%。在房价高涨的今天,买小产权房靠谱吗?风险在哪里?未来深圳小产权房拆迁又怎么赔偿呢?


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    在官方的表态中深圳并不存在小产权房,只有“违法建筑”。之所以如此,是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程,未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况,甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象,该类建筑多出现在各个城中村。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换,但深圳仍是全国小产权房问题最突出的城市之一。
    在深圳,小产权房交易如此活跃,那双方如何证明买卖关系呢?有小产权房的销售中介告诉记者,大多数的小产权房目前只能选择全款交付。买卖关系证明除了买卖合同,还有律师见证和村委物业公司的盖章。不过,记者在调查中发现,深圳多数村委已经不会给相关小产权房交易盖章或作证。


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    广东东方金源律师事务所律师 金焰:小产权房其实在法律上是不会被承认的,而且如果出现相关的纠纷,法院通常把这类的小产权房的买卖合同当做无效合同去处理,所以我觉得,最大的隐患对于购房者来说,是合同不受法律保护。如果出现一房两卖,没有办法确定真正业主情况下,购房款很可能会打水漂。

    记者在调查中还发现,深圳市司法局早在2009年就发文严禁律师为违法建筑销售行为提供见证服务,2016年又再次发文确认,不只针对违法建筑类小产权房,那些有合法报建手续的小产权房,因为不符合上市交易条件,交易行为本身无效,见证也同样无效。


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    广东东方金源律师事务所律师 金焰:关于律师在小产权房买卖,进行所谓的律师见证行为本身就是违法的,但市场中确实存在很多中介,以律师的这种事务所可以进行所谓的律师见证的形式进行揽客,减少投资者的心理这种法律上的一个风险,这些律师见证是没有任何法律效力的,对小产权的合法性是毫无帮助的。


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    业内人士表示,小产权房交易常常存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。


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