刘瑟
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以前大家都在争论，惠州到底会不会并入深圳，最近却已经沦落到“惠州地铁是不是要泡汤”的地步了？
事情的起因是惠州民意直通车的一次问答：
11月12日，有市民在惠州民意直通车上咨询了“关于14号线惠州段推动进程额问题”，但在回复中惠州政府明晃晃表示：
轨道在我市的规划之中，但是可惜的是，我市目前不具备地铁建设条件，近期无法动工！
图片惠州政府的言外之意就是：我们也想，但客观条件不允许，别催！
2018年国家发改委调整升级了城市地铁报建规则，城市地铁报建必须同时满足以下三个条件：
1、一般公共财政预算收入应在300亿元以上；
2、地区生产总值在3000亿元以上；
3、市区常住人口在300万人以上。
现阶段惠州确实不满足地铁建设条件，拦住惠州的是市区常住人口。从2019年的统计数据来看，惠州一般公共预算收入早已达到400.9w，地区生产总值达4177亿元，远超3000亿水平，但唯独市区人口仅仅246万人，与300万的差距不小，按照去年人口增量5万来计算，也还需要至少7年。
那就是说14号地铁惠州延伸段，短期没戏了？难道交通部的1-2年的延伸铁路至惠州惠阳是儿戏？
深圳14号线势必会通向惠州惠阳，并且等待时间不会太久！为什么敢这么说？
01
首先，政策趋势在这，都市圈1小时通勤圈势在必行
惠州不符合地铁报建规则不是一天两天了，交通部不会不了解政策细则，但为什么还会在今年9月，提出通过1-2年的时间，启动深圳14号线东延至惠州惠阳？
地铁落锤定音的是国家发改委，发改委最近发言也值得研究。发改委新闻发布会谈及，我国京津冀、长三角地区和粤港澳大湾区三大区域城际和市域（郊）铁路将作为重大工程纳入“十四五”规划，到2025年，我国将基本形成城市群1~2小时出行圈和都市圈1小时通勤圈。
再看看去年《国家发改委关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，其中就提及在有条件地区编制都市圈轨道交通规划，推动干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通“四网融合”。
为什么交通部有这样的规划？政策大势所趋！惠州段14号线到底靠什么？靠的是深圳！规划落地到底要多久？1-2年启动，2025年基本形成，基本明确进度了！
这也不是头一回，此前的深汕高铁，赣深铁路也是如此。一般来说，建高铁都是由国家、省级或地方政府带头出主要资金，铁路沿线的受益城市，由当地政府出次要资金。
比如深中通道，总投资预算424亿，广东省政府和沿线各市按51%和49%分担，49%的预算中，深圳承担29%，广州和中山各承担10%。
深汕铁路是为深圳和深汕合作区通勤建设的，去深圳更快更方便了，惠州楼市也是一波区位利好，但惠州的态度却耐人寻味：与我惠州有什么关系？费用当然应该由你们两地承担！所以，我市不承担惠州境内拆迁费用，也无力承担项目融资成本和运营补亏责任。
赣深铁路惠州段规划有博罗北、惠州北和仲恺三站，对惠州来说也是好事，但惠州政府依旧一毛不拔，只负责征地，费用由深圳全包。至于另一条参与度更高的深惠城际，惠州也表现的很“佛系”。
至于原因，惠州用了一个词很准确，“不应该也无能力”，说明了自己的心态和状况。
比起惠州，深圳此刻显得更加迫切，要缓解深圳焦头烂额的房价问题，又不影响本地资本外流，最好的办法就是延伸轨道交通。深圳比谁都明白惠州对自己的重要。早在深圳调研14号线时，就已经深入惠阳段勘测。目前深圳14号线主体，已经在快马加鞭的建设中，预计2022年通车。14号线在惠阳段仅仅6站，惠阳段一旦批复，未来建成速度绝不会慢！
14号线只差国家发改委批复临门一脚，当下惠州翻番空间十足，也是深圳刚需最后的上车机会，所以我们依然看好惠州。
01
惠州临深的房价绝对的低洼！
以环深50km的范围来看，东莞临深已经3w；一桥之隔的中山也有3.5w；惠州临深板块1.6w。紧挨深圳，并且与深圳有轨道预期，这样的房价，在环深根本找不到第二个。
虽然惠州房子确实多，但你要知道，落到临深板块，优质地块并不是无限的，供应在不断减少，去化在不断加快，曾经被吐槽的鬼城，如今去考察，自住的比例早已不低，价值板块进入存量市场速度只会越来越快。
02
惠州深圳双城通勤可以实现
其次，姑且不论14号线还有多久能延伸至惠阳，至少深圳14号线沙田站是绝不会飞的，
终点站沙田到惠阳临深区域也就大概七八公里，跟11号线终点站碧头到东莞长安镇的距离相当。临深板块距离沙田站的距离也不过开车五分钟的距离，双城通勤不是问题，这是惠州临深的保底价值所在。
如果再加上中期交通部1-2年启动规划的预期，城市圈、都市圈轨道交通推进的政策趋向，14号线延长至惠州，真的不难。
而中期来说，有交通部1-2年启动规划的预期，又有城市圈、都市圈轨道交通推进的政策趋向，14号线延长至惠州，惠州的价值还用怀疑吗？
03
深圳扩容惠州依然可期
再说得长远点，深圳就这么大点儿地，土地开发强度已经到了50%，土地矛盾依旧无解，不扩容深圳未来到底怎么办？真让房价涨到全宇宙最高？社会主义示范区，真的能这样示范吗？让深圳的房价降下来，扩容到惠州就几乎是一个必然事件。
只不过这一天的到来应该会是悄无声息的，在大家对深圳扩容已经没那么关注之后，在一个稀松平常的日子里，没有任何征兆地突然宣布，所以，提早布局惠州，会给大家一个惊喜。
（房兄-是惠州房价网-旗下临深置业专家组 成员（房兄，专注于临深区域：惠阳、大亚湾房地产市场，将以购房者的实际需求出发，通过系列的片区解析和独家的楼盘点评，客观、公正、详实的呈现出最真实的惠阳、大亚湾。)想要了解惠州房产 请联系团购经理王经理：157 6661 7815微信同号，参与团购享受额外优惠，以房管局备案价的基础上打折。房价网官网：www.fangj.net
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