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    为什么红线一条接着一条?

    2021-01-07 点击 评论
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    购房


      因为房地产从来没有过软着陆。从去年八月的三条红线,到今年开年的两条红线,半年之内,金融监管先后在融资需求端和供给端划定了清晰的天花板。

        从去年八月的三条红线,到今年开年的两条红线,半年之内,金融监管先后在融资需求端和供给端划定了清晰的天花板。

        如此审慎,因为三条定律。有关历史和未来的嬗变、有关功与过的分担。

        一是“萧何定律”,“成也金融,败也金融”。

        以往数十年,定律的前一半已以大金牛的可喜面目充分体现,定律的后一半,正以灰犀牛的可怖身形隐乎前路。

        不幸的家庭各有各的不幸,但现在爆雷的个案,无一不是以“金融”枯竭为因,开发企业败于债务沉重和现金流折断,就连本来有稳定现金流的长租公寓,都是通过玩大了金融,玩死了自己。

        二是“馒头定律”,有关责任。一个饭量很大的人,吃饱饭后,往往归因于最后一个馒头。这个定律反过来说就是稻草定律。

        不管以往大家同心协力一起埋了多少雷,但人们只会记得那压倒骆驼的最后一根稻草。美国次贷危机后,所有人,政客也好,导演也罢,都向华尔街扔板砖,吐口水,什么“没有一片雪花是无辜的”,到时候,说给自己听吧。

        所以,监管部门高调强调“事前”、“事中”,而不要“事后”,于国于己,所谋深远。

        三是“墨菲定律”。只要一件坏事有可能会发生,那最终它一定会发生。回看历史,如果计入被殃及的池鱼们,那房地产泡沫没有放过任何人。

        更重要的是,有牛人言:房地产从来没有过软着陆!

        特别是现在,对于房地产,金融比以往任何时候都更重要。丁祖昱跨年演讲中有一条预测,我觉得挺靠谱:中国房地产已进入无增长时代。

        这个时代里:

        一、总量已无增长。有人说,每年的销售额还在创新纪录呀,那是因为房价上涨,销售面积也就那样了。存量蛋糕,你多吃一口,我就少吃一口,你全吃了,我就没了。这叫零和。

        二、发展动能减弱。短期看土地,中期看金融,长期看人口。

        我们看看很纠结:短期坚挺,中期莫测,长期偏弱。

        土地:直到去年,地方政府卖地热情及效果,那还是一浪高过一浪的。帝都海淀三块地,在房住不炒和限价的双重抑制下,宁愿调整共有产权的分配方式,把自己的那杯羹送给买房者,也要把地卖出去。

        金融:有“放不放水”的选择,弹性最大,但因为郭主席说了灰犀牛,财政部前部长楼继伟提醒了事前、事中的重要性,所以,好多条线画了出来,钱越来越紧。

        人口:气寒西北西安剑!三年前,由弱二线西安挑起的抢人大赛,沪深已然All in,帝都也将以“北京欢迎你”的姿态,重新入局。

        但三年后,抢人标准不断降低,可抢之人日渐减少。再抢下去,人口红利式微,势不能穿鲁缟。很简单,抢人,比生人和育人可快多了。

        产业、人口,长期动能已弱,如果土地和新房供应,仍然裹挟金融,短期加速冲剌,自我实现之下,堰塞湖会越来越高,将彻底失去软着陆的希望。

        到时,最后一棒不管是谁接,监管部门都得陪着。

        三条红线+两条红线,其实就告诉我们两句话:未来很危险,我们已报警。

        危险是因为:调控已进入前所未有的第四年,超过企业的博弈周期,现在是极限时刻。

        此时,不仅企业陷入困局的可能性增大,数量增多,而且在房产投机投资功能被屏蔽之下,需求不足以支撑。于是马吃夜草,比如金融的表外杠杆;于是寅吃卯粮,提前“支用”最重要的长期因素:人口。

        提前支用人口有两种表现,一是简单粗暴地抢人,二是将暂时不具备购房实力的人拉进购房大军,而且是购豪宅。

        比如在大城市中,8万+和10万+的房子越来越多,而兼具资格和实力的人口越少,在现有政策下产生的一二手倒挂,以及有“便宜”可占的共有产权豪宅,又要公平地首先倾向“无房户”。

        于是,就有了“无房户摇豪宅”的现象。

        这个就尴尬了。我不能说,中国无房户=美国次贷人口,但我说,去掉极少数很忙没时间买房的富二代、富三代,大多数人很像,行吗?

        所以,结果无非两个:一是代持,使炒房以更隐蔽的方式存在,“房住不炒”某种程度上被突破;二是真自购,考虑到大部分无房户或少房户的经济实力,就要保证房价一路上涨,只涨不跌。在次贷危机前,大部分美国人也是这么想的。

        这两个结果,我们能接受哪一个?

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